DSR 계산 방법 (나의 DSR 정확하게 확인하기)

가계 부채가 증가하면서 정부에서 다양한 대출 규제를 시행하고 있습니다. 대표적인 대출 규제로는 LTV, DTI, DSR이 있는데요. DSR 규제는 대출을 받으려는 사람의 소득 대비 전체 금융부채의 원리금 상환액 비율을 의미합니다. 지금부터 DSR 계산 방법에 대해서 알아보겠습니다.


DSR이란?

DSR(Debt Service Ratio)은 대출을 받는 사람의 소득 대비 전체 금융 부채의 원리금 상환액 비율을 말합니다. 쉽게 설명하면 모든 대출의 원리금을 포함한 총 대출 상환액이 연간 소득액에서 차지하는 비중입니다. DSR은 DTI보다 더 강력한 대출 규제이기 때문에 주택담보대출을 받거나 신용대출을 받는 사람은 자신의 DSR을 계산하면 최종 대출 한도를 미리 파악할 수 있습니다.

DTI와 DSR의 차이점

DTI는 총부채상환비율로 소득 대비 주택담보대출 원리금에 신용대출 등의 다른 대출의 이자를 더한 금융부채로 대출 한도를 계산하는 방식입니다. DSR은 주택담보대출, 신용대출, 자동차 할부, 학자금 대출, 카드론 등 모든 대출의 원리금 상환액으로 대출 한도를 결정하기 때문에 DTI보다 훨씬 더 엄격합니다. 기존 대출이 많은 사람은 DSR 규제로 인하여 대출 한도가 크게 축소되거나 대출이 거부될 수 있습니다.

DTI DSR 계산 방법

  • DSR = (주택담보대출 원리금 상환액 + 기타 대출 원리금 상환액) / 연 소득
  • DTI = (주택담보대출 원리금 상환액 + 기타 대출 이자 상환액) / 연 소득

DSR 계산 방법

2022년 7월부터 DSR 규제가 강화되어 대출 잔액이 1억 원을 초과하면 연간 원리금 상환액이 연소득의 40%를 초과할 수 없습니다. 간단하게 DSR 계산 방법으로 예시를 들면 연소득이 4000만원인 사람에게 DSR 40%가 적용되면 연간 원리금 상환액이 1600만원까지만 허용됩니다. 참고로 전세자금대출, 햇살론, 중도금 대출, 이주비 등의 서민금융상품은 DSR 규제 대상에서 제외됩니다.

DSR 규제는 상대적으로 소득이 낮은 청년층이 불리하기 때문에 장래 소득을 반영하는 방식으로 대출 한도가 증가됩니다. 통계청의 연령별 소득 자료를 근거로 대출 실행일로부터 만기일까지 연령대별 소득을 5년 단위로 계산하여 장래 소득을 산출합니다. 쉽게 말하면 나이가 어리고 소득이 낮더라도 장래 소득이 늘어날 것이므로 대출 한도를 더 크게 받을 수 있다는 것입니다.

DSR 장래 소득 인정 비율

  • 만 20세~24세는 현재 소득의 51.6%를 장래 소득으로 인정받습니다.
  • 만 25세~49세는 현재 소득의 31.4%를 장래 소득으로 인정받습니다.
  • 만 30세~34세는 현재 소득의 13.1%를 장래 소득으로 인정받습니다.

예를 들면 연봉이 3000만원인 만 30세는 소득 증가율 13.1%가 적용되어 장래 소득을 3393만원까지 인정받습니다. 주택담보대출을 30년 만기 (연 4%)로 실행하면 장래 소득이 반영되어 대출 한도가 더 높아지는 효과가 있습니다. 또 생애최초 주택구입자의 경우 담보인정비율(LTV)가 80%까지 확대되기 때문에 실제 내가 가지고 있는 목돈의 액수는 똑같아도 더 높은 가격의 주택을 매매할 수 있게 됩니다.

2022년 8월부터 최대 50년 만기 보금자리론과 적격대출이 도입이 됐습니다. 대출 만기일이 길어지면 연간 원리금 상환액이 줄어들기 때문에 DSR 비율이 낮아져서 대출 한도를 늘릴 수 있습니다. 다만 50년 만기 보금자리론과 적격대출은 만 34세 이하인 사람만 신청이 가능합니다.

DSR 계산하는 방법은?

DSR 계산 방법은 총 대출 원리금 상환액 ÷ 연소득 입니다.
예를 들어 연봉이 4000만원인 사람에게 DSR 40%가 적용되면 주택담보대출, 신용대출, 학자금 대출, 카드론 등의 모든 대출의 원리금 상환액이 1600만원을 초과할 수 없습니다.

DSR 계산기

DSR 계산기 사용법은 현재 자신의 연소득, 대출 원리금 상환액을 입력하여 DSR을 계산하면 됩니다. 총 대출 잔액이 1억 원을 초과하면 DSR이 40%로 규제되기 때문에 신규 대출을 받아야 하는 사람은 기존 대출 관리에 신경 써야 합니다. 연봉 1억 이상의 고액 연봉자는 DSR 규제를 받아도 당연히 대출을 받을 수 있는 한도가 함께 증가합니다. 그렇기 때문에 DSR 규제에서 자유롭고 싶다면 증빙 가능한 연 소득을 늘리는 것이 가장 좋습니다. DSR 계산 방법으로 도출된 결과를 엑셀로 정리해놓으면 지출 관리에 매우 편리합니다.

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