다주택자들은 세금 부담을 줄이기 위해 다양한 방법들을 강구하고 있는데, 그 중 하나가 바로 주택임대사업자로 등록을 하는 것 입니다. 하지만 임대사업자 등록 장단점에 대해 명확하게 알지 못하다 보니 등록을 해야 할지, 아니면 등록을 하지 않는 것이 더 좋을지 어려워하는 사람들이 많습니다.
간단하게 말하자면 정부에서는 주택을 매입하여 임대 사업을 하는 경우 주택임대사업자로 등록을 해서 합법적으로 월세를 받고 그만큼 세금을 납부하도록 유도하고 있습니다. 주택 거래의 활성화와 주택 시장의 안정화를 목표로 시행되고 있는 제도이며 실제로 임대사업자들에게 매우 다양한 혜택을 제공하고 있습니다.
정부의 부동산 정책에 따라 2021년부터 다주택자에 대한 종합부동산세 등의 보유세 부담이 크게 늘어날 예정입니다. 특히 조정대상지역에 2채 이상의 주택을 보유한 경우 세부담이 더 큰 폭으로 증가할 계획이며 2,000만원 이하의 주택임대소득도 반드시 소득세를 납부하도록 개정되었습니다. 정책의 변경 과정에서 새롭게 발생한 임대사업자 등록 장단점이 상당히 많습니다.
현재 임대사업자 등록 장단점에 대해 찾아보고 있는 분이라면 알겠지만 주택임대사업자로 등록을 했을 때 무조건적인 장점만 있는 것도 아니고, 반대로 무조건적인 단점만 있는 것도 아닙니다. 그렇기 때문에 여러가지 조건을 살펴보고 자신에게 더 적합한 선택을 내려야 합니다.
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이해하기 쉬운 임대사업자 등록 장단점
여러채의 주택을 보유하고 있으면서 임대 사업을 하는 경우 국가에 임대사업자로 등록하고 벌어들이는 수익만큼 세금을 납부해야 합니다. 당연히 아무나 등록할수는 없고 본인이 소유한 주택을 보유하고 있어야 합니다. 등록 방식은 두가지로 구분됩니다. 8년 이상의 장기 임대를 목적으로 취득하는 준공공임대와 4년 이상의 비교적 짧은 임대를 목적으로 취득하는 단기 임대 주택으로 구분됩니다.
임대사업자 등록 장단점 요약
- 취득세 감면 혜택
- 임대 소득세 감면 혜택
- 재산세 감면
- 재산세 면제
- 건강보험료 감면
- 종합부동산세 합산배제
- 장기보유특별공제율 특례
- 다주택자 양도세율 중과배제
- 사업자 본인 거주주택 양도세 비과세 1회 적용
- 긴 임대 기간
- 전월세 상한제 적용
- 까다로운 세부 요건
- 세금 신고 및 납부
- 현금 유동성 악화
장점은?
본격적으로 임대사업자 등록 장단점에 대해 간략하게 살펴보겠습니다. 실제로 등록한 임대 사업자들에게 매우 높은 세제 혜택을 제공하고 있으므로 제도를 잘 활용한다면 세부담을 크게 줄일 수 있습니다.
취득세 감면 혜택
임대 목적으로 신축주택, 공동주택, 오피스텔 구매한 후 60일 이내에 임대 사업자 등록시 취득세 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 다만 취득세 완전 감면은 전용 면적이 60㎡이하인 주택에 해당합니다. 전용 면적이 60㎡ ~ 85㎡인 경우 50%를 감면받을 수 있습니다. 또 취득 당시의 가액이 수도권은 6억원, 비수도권은 3억원 이하여야 합니다. 개인 단독 주택, 빌라, 다가구 주택은 취득세 감면 혜택에서 제외됩니다.
| 40㎡ 이하 | 40㎡ ~ 60㎡ | 60㎡ ~ 85㎡ |
| 취득세 면제 | 취득세 면제 | 50% 경감 |
임대 소득세 감면 혜택
보유하고 있는 임대주택의 공시 가격이 6억원 이하이, 임대주택 1호 이상, 전용 면적이 85㎡ 이하인 케이스에 한하여 임대 소득세 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 임대 주택 1호 임대시 75% 감면 대상에 포함되며, 2호 이상 임대할 경우 50%가 감면됩니다. 2천만원 이하의 임대 소득 분리 과세 시 필요 경비율과 기본 공제의 차등 혜택이 적용됩니다. 필요 경비율은 등록시 60%, 미등록시 50%가 적용됩니다. 기본 공제는 등록시 400만원, 미등록시 200만원이 적용됩니다.
| 임대소득세 경감 | 2천만원 이하 임대소득 분리과세 |
| 1호 임대 : 75% 2호 이상 임대 : 50% | 필요 경비율 등록 : 60% 필요 경비율 미등록 : 50% 기본공제 등록 : 400만원 기본공제 미등록 : 200만원 |
재산세 감면
오피스텔 또는 공동주택을 2세대 이상 과세기준일 현재 임대 목적으로 직접 사용하는 경우와 기준시가가 수도권 6억원 이하, 비수도권 3억원 이하인 경우 재산세 감면 혜택이 제공됩니다. 전용면적이 40㎡이하는 50%, 40㎡ ~ 60㎡는 50%, 60㎡ ~ 85㎡는 25%가 감면됩니다.
| 40㎡ 이하 | 40㎡ ~ 60㎡ | 60㎡ ~ 85㎡ |
| 50% 경감 | 50% 경감 | 25% 경감 |
재산세 면제
공동주택 2세대 이상, 오피스텔 2세대 이상, 다가구주택을 임대 목적으로 직접 사용하는 경우와 기준 시가 기준 수도권 6억원 이하, 비수도권 3억원 이하인 경우 재산세가 면제됩니다. 전용 면적 기준 40㎡이하는 완전 면제, 40㎡ ~ 60㎡ 는 75% 경감, 60㎡ ~ 85㎡는 50% 경감 혜택이 제공됩니다.
| 40㎡ 이하 | 40㎡ ~ 60㎡ | 60㎡ ~ 85㎡ |
| 면제 | 75% 경감 | 50% 경감 |
건강보험료 감면
2,000만원 이하의 임대 사업 수익 발생시 소득세가 과세되며 건강보험료 소득분로 정상적으로 부과됩니다. 다만 분리과세 대상 사업자의 경우 임대 의무 기간 동안 건강보험료의 인상분에 대해서 4년 임대는 40% 감면, 8년 임대의 경우 80%까지 건강보험료가 감면됩니다.
종합부동산세 합산배제
임대주택 1호 ~ 2호 이상을 현재 임대하고 있는 경우 종합부동산세 합산배제 대상에 포함됩니다. 기준시가 기준 수도권 6억 이하, 비수도권 3억원 이하여야 합니다. 이 때 2018년 9월 14일 이후 조정대상지역에서 신규 취득한 장기 일반 민간 임대 주택은 합산 과세 대상에 해당합니다.
장기보유특별공제율 특례
임대기간 8년 이상이면 50%, 임대기간 10년 이상 70%를 공제받을 수 있습니다. 조건은 전용면적 85㎡ 이하, 기준시가 수도권 6억원 또는 비수도권 3억원 이하여야 합니다.
다주택자 양도세율 중과배제
임대주택을 2호 이상 임대하고, 대지면적 298㎡ + 전용면적 149㎡ 이하여야 합니다. 기준 시가 6억원 이하에 해당하여야 합니다. 임대 주택을 1호 이상 임대하는 경우 면적 기준은 적용되지 않습니다. 다만 2018년 9월 14일 이후 조정 대상 지역에서 신규로 취득한 장기일반민간임대주택은 양도세가 중과됩니다.
사업자 본인 거주주택 양도세 비과세 1회 적용
주택 보유기간 중 총 거주 기간이 2년 이상이어야 합니다. 거주주택 이외의 모든 주택을 등록 임대할 경우, 면적기준 적용 없이 기준시가 기준 수도권 6억원 이하, 비수도권 3억원 이하여야 합니다.
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단점은?
임대사업자 등록 장단점에 대해 계속 살펴보겠습니다. 세부담을 크게 줄일 수 있다는 확실한 장점을 가지고 있지만 단점이 무시할만한 수준인 것은 결코 아닙니다. 특히 의무 사항을 위반할 시 엄청난 과태료가 부과될 수 있으므로 임대사업자 등록 장단점에 대해 반드시 숙지해야 합니다.
긴 임대 기간
임대사업자 등록 장단점에 포함되는 다양한 세제 혜택은 8년 약정에 집중되어 있습니다. 그에 반해 절반 수준인 4년 약정의 경우 절세 효과가 매우 낮아집니다. 또 약정 임대 기간 동안 주택을 처분하게 될 경우 그동안 받았던 세제 혜택이 추징되며 과태료가 부과될 수도 있습니다. 그렇기 때문에 장기간의 약정 기간 동안 보유를 할 수 있을지 스스로 잘 판단해야 합니다.
전월세 상한제 적용
임대사업자등록후 높은 세금 혜택을 얻기 위해서는 임대보증금과 임대료의 증가율이 연 5%를 넘지 않아야 합니다. 그렇기 때문에 임대료 상승에 제동이 걸려다고 볼 수 있습니다.
까다로운 세부 요건
세금 혜택을 받기 위해서는 전용 면적이 85㎡ 이하여야 합니다. 또 공시 가격 기준 수도권 6억원 이하, 비수도권 3억원 이하여야 합니다. 이를 초과화는 주택은 임대 사업자 등록을 하더라도 세제 혜택이 적습니다.
현금 유동성 악화
높은 세금 혜택을 받을 수 있는 약정 임대 기간이 8년에 집중되어 있는데, 임대 기간 동안 갑자기 주택을 처분해야 하거나 현금이 필요해질 경우가 있을 수 있습니다. 그렇다보니 현금 유동성이 저하될 뿐만 아니라 현금 마련을 위해 주택 처분시 받아온 세금 혜택을 다시 반납해야 하는 문제가 발생할 수 있습니다.
세금 신고 및 납부
임대사업자 등록 장단점에 포함되는 내용이라고 하기에는 애매할 수 있지만 귀찮은 세금 신고 및 납부 과정이 생기게 됩니다. 세금 혜택을 받기 위해서는 표준임대차 계약서를 반드시 작성해야 하며 임대 조건이 변경될 때는 지자체에 즉시 신고를 해야 합니다. 또 매년 2월 1일까지 전년도 수입액과 임대 현황에 대한 면세사업자 현황 신고를 세무서에 해야 합니다. 또 5월이 되면 종합소득세를 납부해야 합니다.
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주택임대사업자 의무사항
임대사업자 등록 장단점에 대한 내용을 살펴보았습니다. 주택 임대 사업자 등록 후 반드시 지켜야할 몇가지 의무 사항이 있습니다. 아래의 10가지 의무사항을 준수하지 않을 경우 최소 500만원에서 최대 3000만원의 과태료가 부과될 수 있다는 것을 반드시 숙지해야 합니다. 의무 사항과 관련된 상세한 조건은 임대사업자등록시스템 홈페이지를 참고하시면 됩니다.
| 의무 사항 | 과태료 |
| 임대 사업자 설명 의무 | 500만원 이하 |
| 소유권등기상 부기등기 의무 | 500만원 이하 |
| 임대차계약 신고 의무 | 1,000만원 이하 |
| 표준임대차계약서 양식사용 의무 | 1,000만원 이하 |
| 임대료 증액 제한 의무 | 3,000만원 이하 |
| 임대의무기간 준수 의무 | 3,000만원 이하 |
| 임대차계약 유지 의무 | 1,000만원 이하 |
| 임대사업 목적 유지 의무 | 1,000만원 이하 |
| 임대보증금 보증 의무 | 2년 이하 징역 또는 2천만원 이하 벌금 |
| 보고ㆍ검사 요청 시 협조 의무 | 500만원 이하 |
충분한 정보 파악과 전략 세우기
본문에서 안내한 임대사업자 등록 장단점과 의무 사항을 충분히 살펴보신 후 주택임대사업자를 등록할지, 또는 등록하지 않을지에 대해 결정을 내려야 합니다. 현재까지도 다주택자임에도 아직까지 임대사업자를 등록하지 않았거나 반대로 주택을 처분할 계획을 가지고 있는 분들이 상당히 많습니다.
결정은 스스로 내려야 하지만 세금에 대한 이득과 손해는 세무사를 통해서 상세하게 살펴보는 것도 좋습니다. 혜택이 큰 만큼 지켜야 하는 의무 조건도 많고 장기간 동안 임대 자격을 유지해야 하므로 향후 미래에 대한 충분한 예측도 요구됩니다.
엄밀히 말하면 임대사업자 등록은 필수이지만 등록을 하지 않고 가산세를 납부할 수도 있습니다. 물론 가산세나 건보료 증가율과 임대 수익을 여러 방면으로 비교해보신 후 자신에게 더 이득이 되는 방향으로 결정을 내리시면 됩니다. 임대사업자 등록 장단점은 추후 발표되는 부동산 정책에 따라 변경되는 내용이 있을 수 있습니다.