월세 계약에서 가장 먼저 볼 것은 방 상태가 아니라 보증금을 돌려받을 수 있는 집인지입니다. 계약 전에 등기부등본으로 근저당과 실제 소유자를 확인하고, 집주인의 세금 체납과 선순위 보증금도 확인하세요. 입주하는 날에는 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다. 보증금 6천만 원이나 월세 30만 원을 넘는 계약이면 계약일로부터 30일 안에 임대차 신고도 해야 합니다.
핵심만 먼저
- 계약 전: 등기부등본으로 소유자와 근저당을 확인하고, 집주인에게 선순위 보증금과 납세증명서를 요구합니다.
- 계약 당일: 소유자 본인 확인, 소유자 명의 계좌로 송금, 관리비 세부내역과 특약을 계약서에 적습니다.
- 입주 당일: 잔금 전에 등기부등본을 다시 떼어 보고, 전입신고와 확정일자를 받습니다.
- 계약 후 30일 안: 보증금 6천만 원 또는 월세 30만 원을 넘으면 임대차 신고를 합니다(미신고 과태료 2만~30만 원).
목차
월세 계약 순서와 단계별 확인 사항
월세 계약은 대개 집 보기, 가계약금 송금, 본계약, 잔금·입주, 신고 순서로 진행됩니다. 문제는 대부분 가계약금을 보낸 뒤에 드러납니다. 그러니 돈이 오가기 전에 서류부터 확인하세요.
- 집 보기: 방 상태, 옵션, 관리비, 주변 환경을 확인합니다.
- 가계약 전: 등기부등본을 떼어 소유자와 근저당을 확인하고, 중개사무소가 등록된 곳인지 조회합니다.
- 본계약: 소유자 신분증을 확인하고, 세금 체납·선순위 보증금 정보를 받은 뒤 특약을 넣어 서명합니다.
- 잔금·입주일: 등기부등본을 다시 확인한 뒤 잔금을 보내고, 같은 날 전입신고와 확정일자를 받습니다.
- 계약 후 30일 안: 신고 대상 계약이면 주택 임대차 신고를 합니다.
등기부등본과 집주인 신분 확인
등기부등본은 대법원 인터넷등기소에서 누구나 발급하거나 열람할 수 있습니다. 갑구에서는 현재 소유자와 압류·가압류·가처분 여부를, 을구에서는 근저당권 같은 빚을 확인합니다. 근저당 채권최고액과 이미 들어와 있는 다른 세입자의 보증금을 합친 금액이 집값에 가까우면, 경매로 넘어갈 때 보증금을 다 돌려받기 어렵습니다.
- 계약하러 나온 사람이 등기부상 소유자와 같은지 신분증으로 확인합니다. 공동명의라면 소유자 모두의 동의가 있어야 합니다.
- 대리인이 나왔다면 소유자의 인감도장이 찍힌 위임장과 인감증명서를 받고, 가능하면 소유자와 직접 통화해 계약 의사를 확인합니다.
- 계약금과 잔금은 소유자 명의 계좌로만 보냅니다. 대리인이나 중개인 계좌로 보내 달라는 요구는 피하세요.
- 중개사무소가 등록된 곳인지, 계약하러 나온 사람이 실제 공인중개사인지 시·군·구청이나 국가공간정보포털에서 조회할 수 있습니다.
다가구주택(흔히 말하는 원룸 건물)은 한 등기에 여러 세대가 묶여 있습니다. 그래서 근저당만 봐서는 부족하고, 먼저 들어온 세입자들의 보증금 합계도 함께 따져야 합니다. 빌라·다가구 월세에서 자주 생기는 문제는 빌라 월세 단점 정리에서 따로 확인할 수 있습니다.
집주인 세금 체납과 선순위 보증금 확인
국세 체납은 등기부등본에 나오지 않는 경우가 많습니다. 그런데 집이 경매·공매로 넘어가면 세금이 보증금보다 먼저 변제될 수 있습니다. 2023년 개정된 주택임대차보호법에 따라 임대인은 계약할 때 선순위 확정일자 현황(다른 세입자의 보증금·차임)과 납세증명서를 임차인에게 보여 줘야 합니다. 임대인이 정보 열람에 동의하면 제시를 대신할 수 있습니다.
국세청 미납국세 열람 제도도 함께 쓸 수 있습니다. 계약 전에는 임대인 동의가 필요합니다. 계약 후에는 보증금이 1천만 원을 넘으면 임대차 시작일까지 동의 없이 전국 세무서에서 신청할 수 있습니다. 이때는 열람신청서, 신분증, 임대차계약서를 가져가야 합니다. 열람만 가능하고 복사·촬영은 안 되며, 열람한 사실은 임대인에게 통지됩니다. 재산세 같은 지방세 체납은 따로 확인해야 합니다.
관리비·옵션·집 상태 확인
원룸·오피스텔은 관리비를 정액으로 받는 경우가 많습니다. 정액관리비가 월 10만 원 이상이면 중개 광고에 일반관리비, 전기·수도·난방 등 사용료, 기타관리비를 나눠 적어야 하고, 주택임대차표준계약서에도 항목별 금액을 적는 칸이 있습니다. 인터넷·TV·수도·전기 중 무엇이 포함되고 무엇이 따로 나오는지 계약서에 남겨 두세요. 아파트라면 전 세입자나 집주인의 관리비 미납이 있는지 관리사무소에 확인하는 것이 좋습니다.
- 옵션: 냉장고, 세탁기, 에어컨, 가스레인지·인덕션, 침대 같은 옵션의 목록과 작동 여부를 확인하고 계약서에 적습니다.
- 집 상태: 수압, 배수, 누수 흔적, 결로·곰팡이, 창문 틈새, 벽지·장판 손상을 확인합니다.
- 입주 전 상태 기록: 기존 흠집과 고장은 날짜가 나오게 사진·동영상으로 남겨 두세요. 퇴거할 때 원상복구 범위를 두고 다툴 때 근거가 됩니다.
- 보안·생활 환경: 도어락과 공동현관, CCTV, 주변 조명을 확인합니다. 낮과 밤에 한 번씩 가 보면 소음, 냄새, 유동 인구를 알 수 있습니다. 주변 거주 성범죄자 정보는 성범죄자 알림e에서 볼 수 있습니다.
- 주차·교통: 차가 있다면 배정 주차 가능 여부와 추가 요금을, 없다면 정류장·역까지의 거리를 확인합니다.
계약서 작성과 넣어 둘 만한 특약
계약서는 법무부·국토교통부가 만든 주택임대차표준계약서 양식을 쓰는 것이 좋습니다. 보증금, 월세, 납부일, 관리비, 계약 기간, 수리 책임이 빠짐없이 들어갑니다. 특약은 집주인과 합의해야 넣을 수 있으니, 가계약금을 보내기 전에 미리 조율하세요.
- 임대인은 잔금일 다음 날까지 근저당 등 새 권리를 설정하지 않는다. 어기면 임차인은 계약을 해제할 수 있고, 임대인은 받은 돈을 돌려준다.
- 계약 전에 알리지 않은 선순위 임대차 정보나 국세·지방세 체납이 확인되면 임차인은 위약금 없이 계약을 해제할 수 있다(법무부가 권고한 특약).
- 입주 전 확인된 하자(목록 기재)는 임대인이 언제까지 수리한다. 옵션 가전이 자연적으로 고장 나면 임대인이 수리한다.
- 퇴거 시 원상복구 범위는 입주 시 촬영한 상태를 기준으로 한다.
계약 기간은 2년 미만으로 정해도 세입자는 2년을 주장할 수 있습니다. 계약갱신요구권을 쓰면 한 번 더 2년을 살 수 있고, 이때 월세·보증금 인상은 5% 이내로 제한됩니다.
입주 당일 전입신고·확정일자와 임대차 신고
잔금을 보내기 직전에 등기부등본을 한 번 더 떼어, 계약 후 새 근저당이나 압류가 생기지 않았는지 확인하세요. 문제가 없으면 잔금을 보내고 같은 날 전입신고를 합니다. 대항력은 주택 인도(입주)와 전입신고를 마친 다음 날 0시부터 생깁니다. 여기에 확정일자까지 받아야 경매 때 순위에 따라 보증금을 먼저 받을 수 있는 우선변제권이 생깁니다.
주택 임대차 신고는 보증금 6천만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과 계약이 대상이며, 계약일로부터 30일 안에 해야 합니다. 경기도를 제외한 도의 군 지역은 대상이 아닙니다. 계도기간은 2025년 5월 31일에 끝났고, 2025년 6월 1일 이후 계약부터 미신고·지연신고 과태료 2만~30만 원이 부과됩니다. 거짓 신고는 최대 100만 원입니다. 금액이 바뀐 갱신 계약도 신고 대상이고, 금액 변동 없는 갱신이나 묵시적 갱신은 대상이 아닙니다.
- 주택 소재지 행정복지센터에 가거나 부동산거래관리시스템에 간편인증으로 로그인합니다.
- 임대차 신고를 선택하고 계약 내용을 입력한 뒤 계약서를 첨부합니다.
- 계약서를 함께 내면 확정일자가 자동으로 부여되고, 신고필증 오른쪽 위에 확정일자 번호가 표시됩니다.
임대인이나 임차인 중 한 사람이 양쪽 서명이 있는 계약서를 제출하면 공동 신고로 봅니다. 확정일자를 먼저 따로 받았다면 임대차 신고는 별도로 해야 합니다.
월세 계약 시 필요한 서류
| 상황 | 임대인 쪽 | 임차인 쪽 |
|---|---|---|
| 기본 계약 | 신분증, 등기부등본상 소유자 확인 | 신분증, 계약금 |
| 대리인 계약 | 소유자 인감도장이 찍힌 위임장, 인감증명서, 대리인 신분증 | 임차인 대리 시 같은 서류 |
| 정보 확인 | 납세증명서, 선순위 확정일자 정보(또는 열람 동의) | 열람 신청 시 신분증·계약서 |
| 입주·신고 | – | 계약서 원본, 신분증(전입신고·확정일자·임대차 신고) |
월세 계약 체크리스트
현장에서 하나씩 확인할 수 있게 단계별로 정리했습니다. 단독주택 임대차에서 추가로 볼 점은 단독주택 전세 계약 시 주의할 점을 참고하세요.
| 단계 | 확인 항목 |
|---|---|
| 집 보기 | 수압·누수·결로·곰팡이, 옵션 목록과 작동, 소음·보안, 주차·교통 |
| 가계약 전 | 등기부등본 갑구(소유자·압류)·을구(근저당), 중개사무소 등록 여부 |
| 본계약 | 소유자 신분증 확인, 대리 시 위임장·인감증명서, 납세증명서·선순위 보증금 정보, 관리비 항목, 특약, 소유자 명의 계좌 |
| 잔금·입주일 | 등기부등본 재확인, 집 상태 사진·영상 기록, 전입신고, 확정일자 |
| 계약 후 30일 | 임대차 신고(보증금 6천만 원·월세 30만 원 초과 시) |
| 연말정산 | 월세 세액공제 요건 확인, 계약서·이체 내역 보관 |
자주 묻는 질문
아파트 월세 계약 시 주의사항은 무엇인가요?
등기부등본의 근저당 금액이 시세에 비해 많은지 보고, 관리사무소에서 관리비 미납 여부와 주차 등록 조건을 확인하세요. 옵션이 적은 경우가 많으니, 빌트인 가전 목록과 수리 책임을 계약서에 적어 두는 것이 좋습니다.
오피스텔 월세는 무엇을 더 봐야 하나요?
업무용으로 등록된 오피스텔은 집주인이 전입신고를 막는 경우가 있습니다. 전입신고를 하지 못하면 대항력과 우선변제권을 얻기 어려우므로, 계약 전에 전입신고 가능 여부를 확인하고 특약에 적어 두세요. 관리비가 정액인지 실비인지와 난방 방식도 확인하세요.
계약 후 집주인이 근저당을 새로 잡으면 어떻게 되나요?
전입신고 효력은 다음 날 0시에 생기므로, 잔금일 당일에 설정된 근저당은 세입자보다 앞설 수 있습니다. 잔금 직전에 등기부등본을 다시 확인하고, 잔금일 다음 날까지 새 권리를 설정하지 않는다는 특약을 넣어 두면 대비할 수 있습니다.
월세도 연말정산 세액공제를 받을 수 있나요?
총급여 8천만 원(종합소득금액 7천만 원) 이하인 무주택 세대주라면 받을 수 있습니다. 국민주택규모 이하이거나 기준시가 4억 원 이하인 주택이어야 하고, 주민등록 주소와 계약서 주소가 같아야 합니다. 연 1천만 원까지의 월세에 15~17%가 공제됩니다. 자세한 요건은 국세청 안내를 확인하세요.
소액 보증금이면 경매가 나도 보호받나요?
서울은 보증금 1억 6,500만 원 이하일 때 최대 5,500만 원까지 다른 채권보다 먼저 받을 수 있습니다(최우선변제). 다만 경매 전에 입주와 전입신고를 마쳐야 합니다. 기준 금액은 지역과 선순위 근저당이 설정된 시점에 따라 달라지고, 받을 수 있는 돈은 주택가액의 절반을 넘지 않습니다.
2026년 10월 기준 국토교통부 주택 임대차 신고제 안내, 국세청 미납국세 열람·월세 세액공제 안내, 법무부 주택임대차보호법 개정 자료를 확인해 정리했습니다.