은행에서 오피스텔을 담보로 받는 대출(비주택담보대출)은 LTV 70%가 기본입니다. 비주택까지 포함해 미리 지정된 토지거래허가구역에서는 40%로 줄어듭니다. 실제로 받을 수 있는 금액은 LTV보다 DSR(은행권 40%)에서 정해지는 경우가 많습니다. 정부 지원인 주택도시기금 오피스텔구입자금은 LTV와 별개로 최대 7천만원(다자녀 7,500만원)까지 나오고, 금리는 연 2.6~3.1%입니다.
핵심만 먼저
- 은행 오피스텔 담보대출 LTV: 70%. 비주택을 포함해 지정된 토지거래허가구역은 40%
- 2025년 10·15 대책으로 규제지역 주택 LTV가 40%가 됐지만, 주택만 지정된 구역의 오피스텔은 70%가 그대로입니다
- DSR 40%(2금융권 50%)가 적용돼 소득이 낮으면 LTV 한도까지 받기 어렵습니다
- 기금 오피스텔구입자금: 연소득 6천만원 이하 무주택 세대주, 전용 60㎡·1억5천만원 이하, 최대 7천만원
목차
오피스텔 LTV는 몇 %인가
오피스텔은 건축법상 업무시설이라서 주거용으로 쓰더라도 은행에서는 대부분 비주택담보대출로 취급합니다. 그래서 아파트에 붙는 주택담보대출 LTV 규제가 아니라 비주택 LTV 기준을 따릅니다.
금융위원회가 2025년 10월 10·15 대책 뒤 낸 FAQ를 보면, 새로 지정된 토지거래허가구역은 아파트와 아파트가 1동 이상 포함된 연립·다세대에만 적용됩니다. 그래서 이 구역에 있는 오피스텔·상가는 비주택담보대출 LTV 70%를 그대로 적용받습니다. 다만 그 전부터 비주택까지 포함해 토지거래허가구역으로 지정된 곳은 LTV가 40%로 줄어든 상태입니다.
| 구분 | LTV | 비고 |
|---|---|---|
| 일반 지역 오피스텔(비주택담보대출) | 70% | 은행·2금융권 공통 상한 |
| 주택만 대상으로 지정된 토지거래허가구역 안 오피스텔 | 70% | 10·15 대책 구역 대부분이 여기에 해당 |
| 비주택까지 포함해 지정된 토지거래허가구역 안 오피스텔 | 40% | 기존 지정 구역, 지정 범위 확인 필요 |
| 규제지역 주택(아파트 등) 참고 | 40% | 오피스텔에는 적용 안 됨 |
LTV를 계산할 때는 대출금만 보지 않습니다. 금융감독 기준에 따라 선순위 채권과 임차보증금을 더한 금액을 담보가치로 나누기 때문에, 세입자가 있는 오피스텔이라면 그만큼 대출 가능액이 줄어듭니다. 은행에 따라 소액임차보증금(방공제)을 빼는 곳도 있습니다.
실제 한도를 정하는 건 DSR
LTV 70%는 어디까지나 상한입니다. 금융권 대출에는 DSR 규제가 붙습니다. 은행권은 40%, 2금융권은 50%이고, 연소득 대비 모든 대출의 연간 원리금이 이 비율을 넘으면 안 됩니다.
오피스텔이 불리한 건 DSR 계산 방식 때문입니다. 2022년부터 비주택담보대출은 실제 대출 기간과 상관없이 8년 만기로 보고 원리금을 계산합니다. 아파트 주담대를 30년으로 나눠 계산하는 것과 비교하면 연간 상환액이 훨씬 크게 잡혀, 같은 소득이라도 받을 수 있는 금액이 줄어듭니다. 당시 보도된 예시에서는 연봉 6천만원에 신용대출 5천만원이 있는 사람이 5억5천만원짜리 오피스텔을 살 때 한도가 약 8,300만원까지 내려갔습니다.
그래서 오피스텔 한도는 보통 다음 셋 중 가장 작은 금액으로 정해집니다.
- 담보가치(KB시세·감정가) × LTV − 선순위 채권·임차보증금
- DSR 40%(2금융권 50%) 안에서 가능한 금액(8년 만기 기준)
- 은행이 상품별로 정한 내부 한도
스트레스 DSR 가산금리, 상품별 내부 기준은 은행마다 다르므로 상담할 때 은행의 예상 한도를 직접 받아 보는 게 정확합니다.
주택도시기금 오피스텔구입자금 조건
소득이 낮은 무주택자라면 정부의 주택도시기금 오피스텔구입자금을 먼저 따져 볼 만합니다. 담보가액 범위 안에서 정해진 금액까지 빌려주는 정책 대출이고, 조건은 다음과 같습니다.
| 항목 | 조건 |
|---|---|
| 소득 | 부부합산 연소득 6천만원 이하(결혼예정자 포함) |
| 자산 | 순자산가액 5.11억원 이하(공식 안내 기준, 해마다 바뀔 수 있음) |
| 주택 보유 | 접수일 현재 무주택 세대주, 세대원 전원 무주택. 분양권·입주권 보유 시 제한 |
| 나이 요건 | 만 30세 미만 미혼 세대주는 직계존속과 같은 세대로 6개월 이상 부양해야 하고, 단독세대주는 제외 |
| 대상 오피스텔 | 전용 60㎡ 이하, 준공된 주거용, 가격 1억5천만원 이하 |
| 한도 | 최대 7천만원, 다자녀 가구 7,500만원 |
| 기간·상환 | 2년 만기일시상환, 9회 연장해 최장 20년 |
| 취급은행 | 우리·신한·KB국민·NH농협·하나은행 |
대출 기간을 연장할 때마다 최초 대출금이나 직전 연장 금액의 10% 이상을 갚아야 합니다. 갚지 않으면 연 0.1%p가 가산됩니다. 하나은행 상품 안내에는 대출 실행 후 1개월 안에 전입하고, 전입일부터 1년간 거주해야 한다는 조건도 있습니다.
주거용 오피스텔에 대한 기금 대출을 더 자세히 알고 싶다면 주거용 오피스텔 대출 금리·한도 정리도 함께 보세요.
기금 오피스텔 대출 금리
금리는 대출 금액이 아니라 부부합산 연소득에 따라 정해지는 변동금리입니다. 국토교통부 고시 금리라서 고시가 바뀌면 함께 달라집니다.
| 부부합산 연소득 | 기본 금리 |
|---|---|
| 2천만원 이하 | 연 2.6% |
| 2천만원 초과 ~ 4천만원 이하 | 연 2.8% |
| 4천만원 초과 ~ 6천만원 이하 | 연 3.1% |
다자녀 가구는 0.5%p, 다문화·장애인 가구는 0.2%p를 더 깎아 주며 중복 적용은 안 됩니다. 우대를 받아도 최종 금리가 연 1.5%보다 낮아지지는 않습니다. 자산 심사에서 부적격이 나오면 오히려 가산금리가 붙습니다.
기금 대출과 은행 대출, 어느 쪽이 맞을까
기금 대출은 금리가 낮지만 대상 오피스텔이 1억5천만원 이하, 전용 60㎡ 이하로 좁습니다. 이보다 비싸거나 넓은 오피스텔이라면 은행 비주택담보대출을 쓰게 되고, 이때는 LTV 70%와 DSR이 한도를 정합니다.
| 구분 | 기금 오피스텔구입자금 | 은행 오피스텔 담보대출 |
|---|---|---|
| 대상 | 연소득 6천만원 이하 무주택 세대주 | 소득·주택 보유 제한 없음(DSR 심사) |
| 오피스텔 조건 | 전용 60㎡·1억5천만원 이하 | 은행 담보 심사 기준 |
| 한도 | 최대 7천만원(다자녀 7,500만원) | LTV 70%(일부 구역 40%) 이내, DSR 40% |
| 금리 | 연 2.6~3.1%, 우대 시 최저 1.5% | 은행·시점별 상이 |
| 상환 | 만기일시상환, 최장 20년 | 분할상환 위주, 은행별 상이 |
2금융권(저축은행·상호금융)은 DSR이 50%라 한도가 조금 더 나올 수 있지만 금리가 높습니다. 같은 오피스텔이라도 1금융권 은행 두세 곳의 예상 한도와 금리를 먼저 받아 보고 비교하는 편이 낫습니다.
신청 시기와 주의할 점
- 기금 오피스텔구입자금은 소유권이전등기 전에 신청하는 것이 원칙이고, 이미 등기했다면 등기 접수일부터 3개월 안에 신청해야 합니다.
- 주택도시기금 누리집에서 자격을 먼저 확인한 뒤 취급은행 지점에서 상담·접수합니다.
- 자산 사후 심사 결과는 접수 후 약 4~6주 뒤에 통지되며, 실행 뒤 부적격이 확정되면 가산금리가 붙습니다.
- 대출 실행일 전에 1순위 근저당을 설정해야 하므로 기존 대출이 있으면 정리 계획을 세워 둡니다.
은행 대출을 알아볼 때는 해당 오피스텔이 비주택까지 포함한 토지거래허가구역에 있는지 먼저 확인하세요. 같은 서울 안이라도 LTV가 70%와 40%로 갈릴 수 있습니다. 대출 이자는 인지세 절반, 국민주택채권 매입 비용 같은 부대비용과 함께 계산해야 실제 부담을 알 수 있습니다.
매매 대신 전세나 월세로 오피스텔에 들어갈 계획이라면 청년 대출 종류 비교와 월세보증금 보증보험 비용·조건을 참고하세요.
자주 묻는 질문
10·15 대책 뒤 서울 오피스텔도 LTV 40%인가요?
아닙니다. 규제지역 LTV 40%는 주택담보대출 기준이고, 오피스텔은 비주택이라 70%가 적용됩니다. 다만 그 전부터 비주택까지 포함해 지정된 토지거래허가구역 안이라면 40%입니다.
LTV 70%면 1억 오피스텔에 7천만원이 나오나요?
담보 기준으로는 최대 7천만원이지만, 임차보증금·방공제를 빼고 DSR 40% 안에 들어와야 합니다. 비주택담보대출은 DSR을 8년 만기로 계산해서 소득이 낮으면 이보다 적게 나옵니다.
기금 오피스텔구입자금 한도는 얼마인가요?
담보가액 범위 안에서 최대 7천만원, 다자녀 가구는 7,500만원입니다. 대상은 전용 60㎡ 이하, 가격 1억5천만원 이하인 준공된 주거용 오피스텔입니다.
기금 오피스텔 대출은 어느 은행에서 신청하나요?
우리은행, 신한은행, KB국민은행, NH농협은행, 하나은행에서 취급합니다. 상담은 주택도시보증공사 콜센터(1566-9009)에서도 받을 수 있습니다.
공식 출처: 주택도시기금 오피스텔구입자금 안내, 금융위원회 10·15 대책 FAQ, 하나은행 오피스텔 구입자금 상품 안내
2026년 10월 기준 주택도시기금 오피스텔구입자금 안내, 하나은행 상품 설명, 금융위원회 10·15 부동산 대책 FAQ를 확인해 정리했습니다.