재건축이란 기존의 낡은 아파트나 연립주택지구를 허물고 새롭게 다시 짓는 것을 말합니다. 주거환경이 낙후된 지역에 도로 및 상하수도 시설을 새로 정비하고, 같은 부지에 새로운 건물을 신축하려면 상당히 까다로운 조건을 충족해야 합니다. 이번 시간에는 아파트 재건축 조건과 절차에 대해서 살펴보도록 하겠습니다.
재건축이란?
재건축은 도시 및 주거환경정비법에 근거하여 낡거나 불량한 주택을 허물고 새롭게 다시 짓는 것을 말합니다. 공동주택을 원칙으로 하지만 예외적으로 단독주택도 재건축 대상에 포함하고 있습니다. 재건축은 하고 싶다고 마음대로 할 수 있는 것이 아니며, 매우 까다로운 조건을 충족해야만 합니다.
아파트 재건축 조건을 충족하더라도 실제로 재건축에 들어가기 위해서는 여러 단계를 거쳐야 합니다. 일반적으로 7~10년 정도의 상당히 긴 기간이 소요됩니다.
아파트 재건축 조건 상세정보
대한민국 사람들이 가장 많이 이용하는 주거 형태는 아파트입니다. 아파트는 철근 콘크리트 구조로 만들어졌기 때문에 시간이 지날수록 노후화되고 안전에 문제가 발생할 수 있으므로, 필요에 따라 반드시 재건축이 이루어져야 합니다.
재건축의 대상은 기본적으로 노후 및 불량주택으로서 공동주택을 원칙으로 합니다. 아파트 재건축 조건을 충족할 경우 재건축 사업을 조합이 시행하거나, 조합이 조합원의 과반수의 동의를 받아서 시장·군수 등, 토지주택공사 등, 건설업자 또는 등록사업자와 공동으로 시행할 수 있습니다.
아래에서 아파트 재건축 조건 8가지를 살펴보도록 하겠습니다.
- 준공일로부터 30년이 경과된 아파트
- 건축물의 일부가 멸실되어 붕괴 또는 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 건축물
- 내진성능이 확보되지 아니한 건축물 중 중대한 기능적 결함 또는 부실 설계ㆍ시공으로 구조적 결함 등이 있는 건축물로서 대통령령으로 정하는 건축물
- 다음의 요건을 모두 충족하는 건축물로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도ㆍ특별자치도 또는 「지방자치법」 제198조에 따른 서울특별시ㆍ광역시 및 특별자치시를 제외한 인구 50만 이상 대도시(이하 “대도시”라 한다)의 조례(이하 “시ㆍ도조례”라 한다)로 정하는 건축물
- 도시미관을 저해하거나 노후화된 건축물로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 시ㆍ도조례로 정하는 건축물
- 재해 등이 발생할 경우 위해의 우려가 있어 신속히 정비사업을 추진할 필요가 있는 지역
- 노후ㆍ불량건축물로서 기존 세대수가 200세대 이상이거나 그 부지면적이 1만 제곱미터 이상인 지역
- 셋 이상의 「건축법 시행령」 별표 1 제2호가목에 따른 아파트 또는 같은 호 나목에 따른 연립주택이 밀집되어 있는 지역으로서 법 제12조에 따른 안전진단 실시 결과 전체 주택의 3분의 2 이상이 재건축이 필요하다는 판정을 받은 지역으로서 시ㆍ도조례로 정하는 면적 이상인 지역
아파트 재건축 진행 절차
아파트 재건축 조건을 충족하였다면, 해당 구역에서 재건축 추진위원회를 구성하고 조합설립인가를 받아야 합니다. 조합설립인가가 법적 효력을 얻기 위해서는 전체 구분 소유자 중 3/4이상, 각 동별 2/3 이상의 동의를 반드시 받아야 합니다.
재건축 추진위원회가 결의되면 해당 지방자치단에서 평가하는 안전진단 절차를 받아야 하며, 재건축이 가능하다고 판단되면 조합을 설립해서 재건축 사업을 시작할 수 있습니다. 또한 조합은 조합설립인가를 받은 후 조합총회를 열고, 경쟁 입찰방식으로 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정해야 합니다.
즉 아파트 재건축 절차를 요약하면 아래와 같으며, 총 기간은 7~10년 정도가 소요됩니다.
- 정비구역지정 → 재건축 추진위원회 구성 → 조합설립 인가 → 안전진단 → 사업시행인가 → 시공사 선정 → 관리처분 → 이주 및 공사 → 일반분양 → 준공과 조합청산
Q&A
재건축을 반대하는 사람은 어떻게 되나요?
아파트 재건축에 미동의할 경우 보상으로 현금 청산을 받고 나갈 수 있습니다. 반대로 재건축에 찬성하는 경우 조합원으로서 아파트 분양권을 배정받을 수 있습니다.
재건축 초과이익환수제란?
이 제도는 투기를 방지하고, 토지의 효율적인 이용을 목적으로 시행되고 있습니다. 재건축으로 조합원이 얻은 이익이 인근 집값 상승분과 비용을 제외하고 1인당 평균 3000만원이 넘을 경우 초과 금액의 50%를 환수하는 제도입니다.
재건축 일반분양이란?
아파트 재건축은 조합원들에게 먼저 분양하고, 남는 물량을 일반인에게 분양합니다. 이를 재건축 일반 분양이라 합니다. 일반 분양 물량은 주변 시세를 기준으로 정해지기 때문에 조합원 분양가보다 비쌉니다.
재건축 추가 분담금이란?
추가 분담금이란 조합원 분양가가 권리가액보다 많거나, 원하는 주택 면적이 무상지분 면적보다 커서 조합원이 추가로 부담해야 하는 금액을 말합니다. 경우에 따라 수천만원에서 수억원 이상 발생하는 경우가 있습니다.
요약
지금까지 아파트 재건축 조건에 대해서 상세하게 살펴보았습니다. 간단하게 요약하면 준공된지 30년이 지난 아파트이면서,건축물에 안전사고 우려가 있다고 판단될 경우 재건축 사업을 고려해볼 수 있습니다.
아파트 재건축은 큰 돈을 벌 수 있다는 장점 때문에, 과거에는 로또라고 불리기도 했습니다. 하지만 최근에는 원자재값 상승 및 추가분담금, 초과이익환수제 등 다양한 요건으로 인하여 과거만큼 큰 인기를 얻고 있지는 않습니다.
또한 아파트 재건축은 10년 이상 긴 시간이 소요되며, 중간에 사업이 백지화되는 경우도 상당히 많습니다. 그렇기 때문에 재건축 예정 아파트를 구매할 계획이 있다면 여러가지 요건을 충분히 고려하여 매매하는 것이 좋습니다.