전세를 구하면서 가계약금을 걸어두었다가, 상황이 바뀌면서 계약을 포기해야 할 때가 있습니다. 이런 상황은 생각보다 흔하게 발생하며, 적게는 수십만원에서 많게는 수백만원에 이르는 큰 손실을 불러오기도 합니다. 가계약금을 돌려받을 수 있는지 여부는 법률적으로도 상당히 복잡한데요. 이번 시간에는 전세 가계약금 돌려받기 조건과 방법에 대해서 알아보겠습니다.
핵심 정보 미리 보기
- 임대인의 귀책 사유로 가계약금 반환이 가능
- 임차인의 귀책 사유는 가계약금 반환이 어려움
- 내용증명 발송은 반환 요청의 핵심 단계
- 반환 특약 작성이 분쟁 예방에 중요함
전세 가계약금이란?
전세 계약을 하기 전에 ‘계약 의사가 확실하다’는 것을 입증하기 위해서 임차인이 임대인에게 계약금 중 일부를 선지불하는 것을 가계약금이라 부릅니다. 가계약금은 부동산 매물을 확보하기 위한 일종의 보증금 개념으로 볼 수 있으며, 본계약을 맺을 때는 계약금의 일부로 포함됩니다.
간단한 예시
예를 들어, 보증금 1억 원짜리 전세를 구하려고 할 때 구두로 계약 조건을 합의하고, “내가 계약을 할테니 다른 사람과 계약을 하지 마세요.”라는 의사 표시로 100만원 정도를 임대인에게 먼저 주는 상황이 있을 수 있습니다. 이때 임차인이 임대인에게 선지급하는 100만원이 바로 ‘가계약금’입니다.
가계약금은 법적 효력이 있나요?
가계약금의 효력에 대해서 “실제적으로 계약이 체결된 것으로 봐야 한다, 아니면 단지 예약에 불과하며 계약의 효력은 없다”라는 문제로 자주 논쟁이 생깁니다. 법원에서는 다음과 같은 점을 종합적으로 보고 판단합니다.
- 계약 조건 합의 여부
- 전세금 액수
- 계약 기간
- 월차임(반전세인 경우) 등
- 당사자들의 의사 표시
- 당사자끼리 “계약이 확정된 것으로 본다”는 의도가 있었는가.
- 가계약금의 성격
- 단순한 예약금인가.
- 본계약 일부로 간주하는가.
위 요소들이 어느 정도로 충족되느냐에 따라 가계약을 본계약 수준으로 인정할 수도 있고, 단순한 예약 행위로 볼 수도 있습니다. 따라서 가계약을 체결할 때에는 구두로만 이야기하기보다는 서면이나 문자 등을 통해 주요 조건을 명확히 하고, 추후에 문제가 생기지 않도록 증거를 남기는 게 좋습니다.
전세 가계약금 돌려받기가 가능한 경우
“가계약금을 과연 돌려받을 수 있을까?”라는 의문은 많은 사람이 갖는 고민입니다. 실제로 아래와 같은 상황이라면 전액 또는 일부 금액에 대해서 전세 가계약금 돌려받기가 가능합니다.
임대인의 귀책 사유
- 임대인이 갑자기 보증금을 올리거나, 계약 기간을 임의로 바꾸는 등 임차인이 받아들이기 어려운 변경을 일방적으로 통보하는 경우
- 주택 상태가 처음 안내받은 것과 크게 달라 계약하기 어려운 경우
- 가계약금을 받아 놓고 다른 사람과 계약을 했을 경우, 임대인이 갑자기 마음이 바뀌어 계약을 하지 않겠다는 것과 같이 임대인의 중대한 약속 위반이 있을 경우
가계약금 반환 특약 명시
- 가계약 단계에서 “전세대출 거절 등 불가피한 사유가 발생하면 가계약금을 돌려받는다”라고 서면 또는 문서로 미리 약속한 경우
- 임대인이 전세보증보험 가입을 하기로 약속했다가, 일방적으로 가입을 거부하는 경우
전세 가계약금 돌려받기가 어려운 경우
반면에 다음과 같은 상황에서는 전세 가계약금 돌려받기가 사실상 불가능합니다.
임차인의 단순 변심
- 마음에 드는 다른 매물을 발견해서 계약을 바꾸고 싶어졌거나, 개인 사정으로 인하여 계약 자체를 취소하고 싶은 경우
- 특별한 약속이나 특약 조항 없이 개인적 사유로 계약을 깨는 경우
계약의 주요 조건이 이미 모두 합의된 상황
보증금, 계약 기간, 입주 날짜, 관리비 등에 대한 구체적인 합의가 끝났고, 그 내용을 토대로 가계약금을 지급했다면 법원에서는 이를 사실상 본계약 체결로 볼 여지가 있습니다. 이런 경우 임차인 쪽에서 가계약금을 포기해야 할 가능성이 높습니다.
가계약금이 본계약금 성격을 갖는다고 판단된 경우
임대인과 임차인이 서로 “이 집은 이미 계약이 끝난 거나 다름없다”라고 인식할 정도로 모든 절차가 진행되었다면, 가계약금은 본계약금의 일부로 판단될 수 있습니다.
상황별 가계약금 반환 가능성 요약
아래는 가계약금 반환과 관련하여 자주 논쟁이 되는 상황들을 정리한 예시입니다.
| 상황 | 귀책 사유 | 반환 가능성 |
|---|---|---|
| 임대인이 전세 보증금을 일방적으로 상향 조정한 경우 | 임대인 귀책 | 높음 |
| 임대인이 다른 사람과 계약해버려 더 이상 계약 진행이 불가능한 경우 | 임대인 귀책 | 높음 |
| 임차인이 단순 변심으로 계약을 취소한 경우 | 임차인 귀책 | 낮음 |
| 임차인이 전세자금 대출을 받지 못해 계약을 진행할 수 없게 된 경우 | 임차인 귀책 | 특약 여부에 따라 달라짐 |
가계약 시 꼭 확인해야 할 주의사항
전세 가계약금을 둘러싼 분쟁을 피하려면, 아래 사항을 미리 점검해두는 것이 좋습니다.
합의 내용을 서면화하세요. “구두로 이야기했으니 문제없겠지”라는 생각은 위험합니다. 가급적 문자, 카카오톡, 이메일, 혹은 간단한 문서로라도 “보증금 ○원, 계약기간 ○년, 입주일 ○월○일”처럼 구체적으로 남겨두는 게 중요합니다.
가계약금 반환 조건을 명시하세요. “은행에서 전세대출이 불가능할 시 가계약금은 반환한다”와 같이 불가피하게 발생할 수 있는 상황을 대비한 조항을 넣어두는 것이 좋습니다.
계약의사를 확실하게 확인하세요. 가계약금을 언제든지 돌려받을 수 있다고 생각하면 안 됩니다. 임대인 입장에서는 이미 계약이 된 것으로 생각할 수 있으므로, 처음부터 계약 의사를 확실히 한 후에 가계약금을 건네야 합니다.
현실에서 도움이 되는 가계약금 반환 절차
만약 가계약을 취소해야 할 일이 생겼다면, 아래와 같은 과정을 거쳐 반환을 요청할 수 있습니다.
임대인과 직접 협의하세요.
임차인에게 귀책사유가 있을 경우 가계약금은 돌려받기가 힘듭니다. 가장 먼저, 전화나 문자 등으로 임대인에게 정중하게 이유를 충분히 설명하고 가계약금 반환을 부탁합니다. 이때, “전세대출이 거절되어 부득이하게 계약을 진행하기 어렵다” 같은 구체적 사유를 미리 준비해두면 설득력이 높아집니다.
내용증명을 발송하세요.
가계약금 반환과 관련된 합의사항이 명확히 있고, 귀책사유가 임대인에게 있음에도 돈을 돌려주지 않거나 연락을 받지 않을 때는 우체국 내용을 통해 “계약 취소 사유”와 “가계약금 반환 요청”을 명확히 밝혀 내용증명을 발송할 수 있습니다. 내용증명은 법적 분쟁이 발생했을 때 중요한 증거 자료로 쓰이므로, 꼼꼼하게 작성하는 것이 좋습니다.
분쟁 발생 시 대처 방법
전세 가계약금 돌려받기와 관련하여 분쟁이 발생했다면, 감정적으로 대응하기보다는 아래 단계를 차근차근 밟는 편이 좋습니다.
사실 관계 정리를 정리하세요. 가계약을 맺은 날짜, 합의 내용, 가계약금 금액, 대화 내용 등을 빠짐없이 정리합니다. 나중에 분쟁 조정 또는 소송 단계에서 객관적인 자료가 중요하게 쓰입니다.
전문 상담을 활용하세요. 대한법률구조공단이나 국토교통부 등 공공기관에서 제공하는 상담 서비스를 먼저 이용해볼 수 있습니다. 무료 혹은 저렴한 비용으로 전문가의 조언을 얻을 수 있으며, 분쟁 조정 제도를 활용하면 소송보다 빠르고 편리하게 문제를 해결할 수 있습니다.
소송을 고려해볼 수 있습니다. 임대인과 임차인이 합의가 안 되면 결국 민사 소송을 통해 가계약금 반환을 청구해야 할 수 있습니다. 다만, 소송에 들어가면 시간과 비용이 들기 때문에, 금액이 너무 소액이라면 오히려 소송 비용이 더 클 수 있음을 염두에 두어야 합니다.
대법원 판례로 본 가계약금 반환 사례
법원 판례는 케이스마다 다르게 판결하기도 합니다. 대표적인 예로, 가계약 당시 보증금과 계약 기간 등 핵심 조건을 구체적으로 협의한 상태에서 가계약금을 주고받았다면, 법원은 이를 본계약에 준하는 효력이 있다고 본 사례가 있습니다. 그럴 경우, 임차인이 일방적으로 계약을 취소하면서 가계약금을 돌려달라고 주장하기 어렵게 됩니다.
반면, 전세 계약의 핵심적인 부분이 확정되지 않았는데도 일단 돈을 건넨 경우에는 “단순 예약금”으로 보아 임차인이 계약 취소를 요청하면 가계약금을 돌려주어야 한다고 판단한 판례도 있습니다. 이처럼 판례는 실제 상황에 따라 달라지므로, 가장 중요한 것은 가계약 단계에서 주요 조건을 얼마나 명확히 합의했는지가 핵심이 될 수 있습니다.
자주 묻는 질문
가계약금 반환 특약 작성하는 방법은?
전세 계약 시 ‘은행의 전세대출이 거절되는 등 불가피한 상황이 있을 경우 가계약금을 돌려받는다’는 반환 조건을 명확하게 기재해야 합니다.
전세 가계약금은 무조건 돌려받을 수 있나요?
전세 가계약금 돌려받기는 임대인에게 귀책사유가 있을 경우 돌려받을 수 있지만, 임차인에게 귀책 사유가 있을 경우 사실상 돌려받기가 힘듭니다.
요약
지금까지 전세 가계약금 돌려받기 조건과 절차에 대해서 알아보았습니다. 간단하게 요약하면 본계약을 하지 못하는 귀책 사유가 임대인에게 있을 경우 가계약금을 돌려받을 수 있지만, 귀책사유가 임차인에게 있을 경우 가계약금을 돌려받지 못합니다.
가계약이라는 단어 때문에 단순히 예약금 정도로 가볍게 생각하다가, 실제로 되돌리기 어려운 상황을 맞이하는 사람들이 상당히 많습니다. 가계약금은 적게는 수십만원에서 많게는 수천만원에 이르는 금액일 수 있으며, 돌려받지 못할 경우 막대한 손해가 발생할 수 있습니다.
따라서 가계약금을 주고 받기 전에는 임대인과 임차인이 확실하게 가계약금 반환 조건에 대해서 상의 후 서면이나 문자 등을 통하여 증거를 남기는 것이 중요합니다.