전세 사기를 방지하려면 철저한 사전 조사가 필요합니다. 소중한 내 돈을 지키고 싶다면 피해야 하는 매물은 무엇인지, 어떤 것을 조심해야 하는지에 대해서 반드시 숙지해야 합니다. 이번 시간에는 전세사기 안당하는 법에 대해서 알아보겠습니다.
전세 사기란 무엇인가요?
전세 사기는 한국에서만 볼 수 있는 전세제도의 특성을 악용한 사기 수법입니다. 집주인이 전세금을 편취할 목적으로 임차인을 속이고, 임차인은 보증금 회수가 불가능해지면서 수천만원에서 수억원에 이르는 피해를 보게 됩니다.
전세사기 주요 수법
- 깡통 전세: 임차인의 보증금이 집값의 80%를 넘는 것을 말합니다. 특히 집값이 하락하여 보증금이 집값을 초과하는 경우 주택을 매매해도 보증금을 모두 돌려받을 수 없습니다.
- 불법 전대: 월세 물건에 전세계약을 하는 이중 계약 수법입니다. 계약 대리인이 세입자의 보증금을 가로채는 수법입니다.
- 신탁등기 사기: 집주인이 신탁사에 주택의 소유권을 넘겨서 대출을 받은 후, 세입자를 속여서 전세계약을 체결하고 보증금을 가로채는 수법입니다.
- 이중 계약: 하나의 주택에 2인 이상의 세입자와 전세 계약을 맺는 수법입니다.
전세사기 안당하는 법은?
전세 사기를 예방하고 싶다면 계약의 모든 과정에서 철저한 확인과 주의가 필요합니다. 공인중개사가 있더라도 사기를 완벽하게 예방할 수는 없으므로, 계약자 본인이 모든 서류를 확인하는 것이 중요합니다.
아래에서 전세사기 안당하는 법 7가지에 대해서 살펴보겠습니다.
적정 전세 시세를 확인합니다.
전세 계약전 주변의 전세 시세를 확인해야 합니다. 네이버 부동산 등을 통해서 최근 거래된 전세 물건의 시세를 확인하고, 여러곳의 부동산에 문의를 하여 적정 전세 시세를 확인해야 합니다. 전세가율(전세가격/매매가격)이 80%를 초과하면 깡통 전세 위험이 있으므로 계약을 피하는 것이 좋습니다.
특히 다가구 주택의 경우 건물가액보다 보증금이 많이 들어있는 깡통주택일 가능성이 있습니다. 그렇기 때문에 주민센터에서 ‘확정일자 부여현황’을 발급받거나 중개사를 통해 선순위 보증금을 확인하는 것이 좋습니다.
등기부등본을 확인하세요.
전세사기 안당하는 법에서 가장 기본적인 것은 등기부등본을 확인하는 것입니다. 해당 주택의 등기부등본을 발급하여 근저당, 대출 여부, 압류, 권리제한사항, 임차 여부, 신탁등기 여부를 확인해야 합니다. 등기부등본은 계약 여부와 상관없이 대법원 인터넷 등기소를 통하여 누구나 발급받을 수 있습니다.
건축물대장을 확인하세요.
건축물대장에서 무허가, 불법 건축물, 주택 용도 여부를 확인해야 합니다. 만약 건축물대장에 근린생활시설이라고 표기되어 있을 경우, 해당 주택은 주택이 아닐 수 있으므로 계약을 피해야 합니다.
세금 체납 여부를 확인하세요.
임대인(집주인)이 미납한 국세가 있는 상황에서, 해당 주택이 경매나 공매로 처분되면 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다. 그렇기 때문에 계약전과 임대차 기간 동안 세무서에서 임대인의 미납국세 여부를 주기적으로 확인하는 것이 좋습니다. 미납 국세 열람은 임차인의 정당한 권리입니다.
전입신고와 확정일자를 받으세요.
보증금 6000만원 이상, 월차임금 30만원 이상인 경우 반드시 임대차 신고를 해야 합니다. 또한 계약 후 전입신고와 확정일자를 동시에 신청을 해야 합니다. 전입신고와 확정일자는 임차인에게 우선변제권을 제공하여 대항력을 행사할 수 있게 합니다. 대항력이 없을 경우 주택이 경공매에 넘어갔을 때 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 높아집니다.
전세보증금 반환보증에 가입하세요.
임대인이 전세 보증금을 돌려받지 못하는 경우를 대비하여 전세보증금 반환보증에 반드시 가입하는 것이 좋습니다. 주택금융공사(HF), 주택도시보증공사(HUG), 성루보증보험(SGI) 등에서 가입할 수 있습니다. 소정의 가입료가 발생하지만 전세 사기를 당했을 때 보증금을 돌려받을 수 있게 됩니다.
집주인과 계약자의 신원을 확인하세요.
계약 당일에 등기부등본상의 실제 소유주와 계약 당사자가 동일 인물인지 반드시 확인해야 합니다. 만약 대리인이 나왔을 경우 위임장, 인감증명서, 신분증을 반드시 확인해야 합니다.
전세 사기 당했을 때 대처하는 방법은?
전세 사기를 당했을 때 가장 먼저 해야 할 것은 증거를 수집하는 것입니다. 임대차 계약서, 임대인과의 전화 및 문자 내역, 등기부등본 등을 수집해야 합니다. 이러한 증거 자료는 추후 발생할 수 있는 법적 대응 과정에서 중요한 역할을 합니다.
민사 소송
전세 보증금 반환을 위해서 임대인에게 내용증명을 발송하고, 임차권 등기명령을 신청해야 합니다. 이후 보증금 반환 청구 소송을 제기해서 보증금을 돌려받을 수 있습니다.
형사 고소
전세 사기가 고의적이었다고 판단되면 수사기관에 형사고소를 진행할 수 있습니다. 사기죄가 성립될 경우 10년 이하의 징역 또는 2000만원 이하의 벌금형에 처해질 수 있습니다.
전세사기 피해 지원 제도 활용
정부에서는 전세사기 피해자를 지원하는 다양한 제도를 운영하고 있습니다. HUG 전세피해지원센터를 통해서 법률상담을 받을 수 있으며, 보증보험에 가입했을 경우 피해 지원 신청도 가능합니다.
추심
전세 사기를 당했을 경우 보증금을 돌려받는 것은 매우 힘든 일입니다. 소송을 통해서 승소를 했을 경우 판결 이후에도 임대인의 재산을 추적하고, 강제집행을 하는 등 지속적인 추심이 필요합니다.
전세사기 관련 FAQ
전세 시세 확인하는 방법은?
전세 시세를 확인하고 싶다면 네이버 부동산, 국토교통부 실거래가 공개 시스템, kb부동산, 부도산 114 등의 사이트를 통해서 최근 거래된 전세 시세를 정확하게 확인할 수 있습니다.
적정 전세가율은?
부동산 경기에 관계없이 전세가율이 70% 이하일 때 상대적으로 안전하다고 볼 수 있습니다. 만약 전세가율이 80%를 넘어가면 깡통전세의 위험이 증가하므로 주의가 요구됩니다.
요약
지금까지 전세사기 안당하는 법에 대해서 알아보았습니다. 적정 전세 시세 확인, 등기부등본 열람, 건축물대장 확인, 국세 체납 여부 확인, 전입신고 및 확정일자 받기, 전세보증금 반환보증 가입하기 등의 여러가지 안전 장치를 통해서 전세 사기를 당할 위험성을 낮출 수 있습니다.
하지만 앞서 설명한 전세사기 안당하는 법을 모두 따른다고 해서 전세 사기를 100% 예방할 수 있는 것은 아닙니다. 그렇기 때문에 보증금을 완벽하게 지키고 싶다면 LH국민임대주택과 같이 보증금을 떼먹힐 걱정 없는 주택을 선택하는 것이 도움이 될 수 있습니다.