부동산 계약 시 공인중개사를 끼고 하면 상당한 수준의 중개수수료를 지불해야 합니다. 중개수수료를 절약하고 싶다면 임차인과 임대인이 직접 계약을 체결하는 것이 좋은데요. 이번 시간에는 전세 직거래 하는 방법과 장단점에 대해서 알아보겠습니다.
부동산 전세 직거래란?
전세 직거래는 공인중개사를 거치지 않고, 부동산 임차인과 임대인이 직접 계약을 체결하는 방식입니다. 중개 수수료를 지불하지 않아도 되므로 경제적으로 이득을 볼 수 있다는 장점이 있습니다. 하지만 공인중개사가 없는 만큼 감수해야 하는 단점과 주의사항도 존재합니다.
부동산 직거래 장점
전세 직거래의 가장 큰 장점은 중개 수수료를 아낄 수 있다는 것입니다. 전월세 금액이 클수록 더 많은 수수료가 발생하기 때문에, 직거래를 하면 최소 수십만원에서 수천만원 이상의 수수료를 절감할 수 있습니다.
부동산 직거래 단점
공인중개사를 거치지 않기 때문에 전세 시세가 합리적인 가격인지 스스로 판단해야 합니다. 또한 계약 전 등기부등본 등 관련 서류를 직접 발급받아 법적인 문제가 없는지 스스로 확인해야 합니다. 계약 과정에서 공인중개사가 대신 처리해주는 번거로운 절차를 모두 직접 처리해야 한다는 단점이 있습니다.
주의사항
임대인과 임차인의 명의가 계약 당사자와 동일한지 확인해야 합니다. 대리인과 계약 시 위임장, 인감증명서 등을 꼼꼼하게 확인해야 합니다. 또한 계약금과 잔금은 반드시 임대인 명의의 통장으로 송금해야 합니다.
계약 전 과정에서 수시로 등기부등본을 재발급하여, 변경내역이 있는지 확인해야 합니다. 또한 잔금 지불은 이사 당일에 하는 것이 좋으며, 당일 즉시 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다.
전세 직거래 하는 방법은?
전세 직거래를 진행하는 방법에 대해서 단계적으로 설명하겠습니다. 이 모든 과정은 당사자 스스로 처리를 해야 하기 때문에, 각 절차마다 각별한 주의가 필요합니다.
1. 매물 확인 및 방문하기
부동산 사이트를 통하여 원하는 매물을 찾고 임장(현장 방문)을 해야 합니다. 인터넷을 통하여 사진과 조건을 확인할 수 있지만, 반드시 현장에 직접 방문하여 부동산의 실제 상태를 확인해야 합니다. 전세 매물 확인은 네이버 부동산, KB부동산 등의 사이트를 활용하면 됩니다.
2. 등기부등본 확인하기
전세 매물의 등기부등본을 발급받아 내역을 꼼꼼하게 살펴봐야 합니다. 등기부등본은 계약을 체결하지 않아도 발급을 받을 수 있으며, 근저당이나 소유주 등의 필수 정보를 정확하게 확인할 수 있습니다. 등기부등본에서는 아래의 사항을 주의깊게 살펴봐야 합니다.
- 갑구: 가처분, 가압류, 압류 등 확인
- 을구: 근저당권 설정 여부 및 근저당 금액 확인
- 소유자명: 마지막 소유자의 이름과 집주인의 이름이 일치하는지 확인
3. 계약서 작성하기
전세 직거래 시 계약서 작성은 모든 절차 중에서 가장 중요합니다. 법무부에서 제공하는 표준 부동산임대차계약서를 사용하는 것이 좋으며, 아래의 체크리스트를 통하여 단계별로 진행하는 것이 좋습니다.
| 항목 | 설명 |
|---|---|
| 1. 표준계약서 사용 | 법무부 제공 표준계약서 사용 권장. |
| 2. 계약자 명의 확인 | 임대인과 임차인의 이름이 주민등록상 이름과 일치하는지 확인 후 작성. |
| 3. 임대 목적물 명시 | 주소, 건물 구조, 용도 등 기재해야 함. 건축물대장 및 토지대장과 정보가 일치하는지 확인. |
| 4. 계약 조건 명시 | 보증금, 계약금, 중도금, 잔금 금액과 지급 일자, 임대차 기간, 관리비, 공과금 미납 내역 등을 명확히 기재. |
| 5. 특약 사항 기재 | 임대차 갱신 여부, 원상복구 의무, 관리비 부담 주체, 임대인의 미납 세급 완납, 수리 의무, 전대 가능 여부 등 당사자 간 합의한 사항을 특약에 기재. |
| 6. 선순위 임차인 확인 | 먼저 입주한 임차인이 있을 경우 보증금과 확정일자 여부 확인 후 계약서에 기재. |
| 7. 서명 및 날인 | 계약서 작성 후 임대인과 임차인 서명 및 도장 날인. |
| 8. 계약서 보관 | 계약서 2부 작성 후 임대인과 임차인이 각각 1부씩 보관. |
4. 계약금 지불 및 확정일자 받기
계약서 작성이 끝나면 임차인은 임대인에게 계약금을 지불해야 합니다. 일반적으로 계약금은 보증금의 10% 정도를 지불합니다. 계약금 지불 후에는 관할 주민센터를 방문하여 확정일자를 받아야 합니다. 확정일자는 임차인의 권리 보호 및 선순위(대항력) 확보를 위해 반드시 필요합니다.
5. 잔금 지불 및 입주
임차인은 미리 지불한 계약금을 제외한 나머지 잔금을 입주 날짜 전까지 임대인에게 지불합니다. 잔금 지불 전 반드시 등기부등본을 다시 한 번 확인하여 변동 사항이 없는지 확인해야 합니다.
6. 실거래가 신고 및 전입신고
계약 후 30일 이내에 시, 군, 구청에 실거래가를 신고해야 합니다. 또한, 입주 후 14일 이내에 전입신고를 해야 합니다. 전입신고는 임차인으로서의 보호를 받을 수 있는 기본 조건 중 하나이므로, 이사 당일 즉시 신고를 하는 것이 좋습니다.
자주 묻는 질문
공인중개사 없이 계약해도 법적인 문제가 없나요?
전세 직거래 시 공인중개사가 없어도 법적인 문제는 없습니다. 다만 계약 시 발생하는 번거로움을 없애고 싶다면 공인중개사를 끼고 계약을 하는 것이 좋습니다.
공인중개사 수수료는?
주택 전월세 계약시 공인중개 수수료는 아래와 같습니다.
5천만원 미만: 0.5% 이내 (상한액 20만원)
5천만원 이상 ~ 1억원 미만: 0.4% 이내 (상한액 30만원)
1억원 이상 ~ 6억원 미만: 0.3% 이내
6억원 이상 ~ 12억원 미만: 0.4% 이내
12억원 이상 ~ 15억원 미만: 0.5% 이내
15억원 이상: 0.6% 이내
요약
지금까지 전세 직거래하는 방법과 절차에 대해서 알아보았습니다. 공인중개사 없이 직거래를 할 경우 중개 수수료를 절약할 수 있다는 장점이 있습니다. 하지만 계약 과정에서 발생하는 모든 번거로운 절차와 문제를 스스로 해결하고 대처해야 한다는 단점도 존재합니다.
공인중개사를 통한 계약과 직거래는 저마다 장단점이 존재합니다. 부동산 계약에 관한 해박한 지식을 가지고 있을 경우에는 직거래를 하는 것도 좋지만, 그렇지 않다면 공인중개사를 통해서 계약을 진행하는 것이 좋을 수 있습니다.