전세 계약 체크리스트, 내 돈을 지키는 핵심만 요약!

전세 사기가 끊이지 않으면서 계약 시 주의사항에 대해서 궁금해하는 사람들이 늘어나고 있습니다. 전세 사기를 100% 예방하는 것은 어렵지만, 몇 가지 주의할 것에 대해 이해한다면 사기를 당할 가능성을 낮출 수 있는데요. 이번 시간에는 상황별 전세 계약 체크리스트에 대해서 알아보겠습니다.

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전세 사기란?

전세 사기는 전세 계약 과정에서 임차인을 속여서 금전적 피해를 입히는 것을 말합니다. 전세 사기는 매우 다양한 형태로 발생하는데, 주로 임대인이 세입자에게 전세 보증금을 돌려주지 않는 결과로 이어집니다.

전세 사기는 허위 정보 제공, 전세가 부풀리기, 대항력 조건 악용 등 다양한 유형이 존재합니다. 이중에서 전셋값 부풀리기는 가장 흔한 사기 수법이며, 실제 가치보다 더 높은 가격으로 전세 계약을 체결 후 보증금을 떼먹는 경우가 많습니다. 이외에도 갭투자 또는 집값 하락에 따른 손실(깡통전세)로 인하여 보증금을 돌려주지 않는 경우도 있습니다.

전세 계약 체크리스트 알아보기

전세는 계약을 했다고 끝나는 것이 아닙니다. 계약을 체결하기 전에 확인해야 할 것과, 계약 중에 확인할 것, 계약 후 확인할 것들이 모두 존재합니다.

아래에서 상황별 전세 계약 체크리스트에 대해서 알려드리겠습니다.

계약 전 체크리스트

1. 주택 상태 및 시세 확인

• 현장에 방문하여 주택 내·외부 환경을 철저히 점검합니다.
• 소음, 악취, 교통 편의성 등 삶의 질에 영향을 미치는 조건을 점검합니다.
• 낮과 밤에 모두 방문하여 내·외부 환경을 확인합니다.
• 주변 시세와 비교하여 적정 전세가율을 확인합니다.
• 부동산 실거래가 사이트를 통해 최근 거래 가격을 확인합니다.

2. 등기부등본 확인

• 해당 주택의 소유권 및 권리관계를 확인합니다.
• 주택 소유자가 계약자와 동일인인지 확인합니다.
• 근저당권 설정 여부 및 금액을 확인합니다. 보통 시세의 60% 이내가 안전하다고 평가됩니다.
• 가압류, 가처분 등 기타 권리 제한 사항 확인하며, 문제 사항이 있을 경우 계약을 피하는 것이 좋습니다.

3. 임대인 확인

• 계약자와 소유자의 일치 여부를 확인합니다.
• 대리인 계약 시 위임장, 인감증명서 등 필요 서류를 모두 확인합니다.
• 임대인의 신분증 확인하여, 주택 소유자와 일치하는지 확인합니다.

4. 임대인 세금 체납 여부 확인

• 세금 체납 여부는 등기부등본에 나오지 않으므로, 가능하다면 납세증명서 요청 및 확인합니다.

5. 전세보증보험 가입 가능 여부 확인

• 해당 주택의 보증보험 가입 가능 여부를 사전에 확인합니다.
• 보증보험 가입이 불가능한 경우, 다른 주택을 알아보는 것이 안전합니다.

계약 체결 시 체크리스트

1. 계약서 작성

• 주택임대차 표준계약서를 사용합니다.
• 전세 계약 체크리스트를 지참하여, 전세 계약 절차와 내용을 일일히 체크합니다.
• 필요 시 임대인 또는 공인중개사를 통하여 특약사항을 포함시킵니다. 계약일 이후 근저당, 가압류 등 새로운 권리 발생 시 계약 해제 조항을 넣는 것이 좋습니다.
• 특약에 전세자금 대출 불가 시 계약금 반환 조항을 넣으면 계약금을 보전할 수 있어 도움이 됩니다.
• 입주 전 수리 사항 및 기한 명시합니다.
• 계약 마무리 전 계약서의 주소, 계약기간, 보증금 등을 재확인합니다.

2. 임대인 본인 계좌 확인

• 전세 보증금은 반드시 임대인 본인 계좌로 이체해야 합니다. 타인 계좌의 경우 계약을 피하는 것이 좋습니다.
• 계좌 명의를 확인하고, 이체 후 증빙 자료를 발급받아 보관합니다.

3. 전세보증보험 가입

• 계약 체결과 동시에 전세보증보험 가입을 진행합니다.
• 보증보험 가입 증서 수령하고 분실하지 않도록 보관합니다.

4. 계약서 검토

• 모든 내용을 꼼꼼히 읽고 이해했는지 확인하며, 불명확한 부분은 반드시 재질문하여 명확하게 해결합니다.
• 특약에 애매한 단어나 문장을 사용할 경우 해석에 따라 오해가 생길 수 있으므로, 양측의 의견이 동일한지 재확인 및 필요 시 내용을 수정합니다.

계약 후 체크리스트

1. 전입신고

• 주택임대차보호법의 적용을 받기 위해서 계약 후 14일 이내에 반드시 전입신고를 해야 합니다.
• 전입신고는 이사 당일에 하는 것이 가장 좋으며, 전입신고 및 확정일자를 받지 않을 경우 대항력이 발생하지 않아 보증금을 보전할 수 없습니다.
• 전입신고 확인서를 수령하고 분실하지 않게 보관합니다.

2. 주택임대차 계약 신고

• 계약일로부터 30일 이내에 주택임대차 계약 신고를 합니다.
• 신고를 통해 확정일자 자동 부여되며, 미신고 시 최대 100만원 이하의 과태료가 부과됩니다.
• 신고 완료 증명서 수령하고 보관합니다.

3. 권리관계 변동 확인

• 계약 후에도 주기적으로 등기부등본 확인하여 권리관계 변동 여부를 확인합니다.
• 권리관계 변동 여부는 잔금 지급 전 반드시 재확인을 해야 하며, 변동이 있을 경우 절대로 잔금을 입금하면 안됩니다.

4. 계약 갱신 또는 종료 준비

• 계약 만료 6개월 전 계약 갱신 또는 종료 여부를 임대인에게 알려야 합니다.
• 계약 갱신 시 새로운 계약서 작성 및 주택임대차 계약을 재신고 해야 합니다.
• 계약 종료 시 임대인과 이사 날짜 및 보증금 반환일을 확인받습니다.

5. 주택 관리 및 유지보수

• 입주 시 주택 상태 꼼꼼히 점검 및 기록해야 하며, 필요 시 사진이나 동영상으로 기록을 남깁니다.
• 주요 수리 및 유지보수 사항에 대한 임대인과의 합의 내용을 기록합니다.
• 보일러 교체, 누수, 도배 등은 임대인에게 수리를 요청하면 됩니다.

위의 전세 계약 체크리스트 차근차근 따라하시면, 안전한 전세 계약을 체결하는데 도움이 될 것입니다. 전세 계약은 큰 돈이 오가는 계약이며, 한번의 실수로 수천만원에서 수억원에 이르는 돈을 잃어버릴 수도 있습니다.

전세 계약은 계약 전, 계약 중, 계약 후 철저한 확인이 가장 중요합니다. 전세 사기의 피해는 고스란히 자신이 떠맡아야 합니다. 그렇기 때문에 공인중개사가 있더라도, 스스로 계약 사항을 한번 더 재확인해야 합니다.

전세 사기 당했을 때 대처법

안타깝게도 전세 계약 체크리스트를 모두 확인했다고 해서 전세 사기를 100% 피할 수 있는 것은 아닙니다. 전세 사기를 당했다고 의심이 된다면 즉시 대처를 시작해야 합니다. 가장 첫번째로 할 일은 주택도시보증공사 보증보험에 사고통지서를 제출하는 것입니다.

보증금의 일부를 돌려받지 못했다면 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 이는 임차인의 권리를 보호하고, 추후 진행될 수 있는 경매 절차에서 우선순위를 확보하는데 도움이 됩니다. 또한 임대인에게 내용 증명을 발송하는 것도 도움이 됩니다.

필요 시 변호사와 상담 후 소송을 제기할 수 있습니다. 소송에 필요한 준비물인 계약서, 입금 증명 서류, 문자 및 통화 기록 등 모든 자료를 수집합니다. 또한 임대인의 사기 의도가 명확하다면 형사고소를 하는 것도 좋습니다.

전세 사기로 주거 문제가 발생했다면 정부나 지자체에서 운영하는 긴급 주거지원 서비스를 이용할 수 있습니다. 또한 전세사기 피해자를 위한 저금리 대출 상품이 있는지 확인하고, 이를 통해 새로운 거주지로 이사를 하는 것도 좋습니다. 다만 전세권을 지켜야 한다면 이사를 가지 않는 것이 좋습니다.

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요약

지금까지 상황별 전세 계약 체크리스트에 대해서 알아보았습니다. 본문에서 안내한 체크리스트를 따라한다면 사기를 당할 위험성을 최대한으로 낮출 수 있습니다. 다만 100% 사기를 예방할 수 있는 것은 아닙니다. 아파트, 빌라, 오피스텔 등 주택 유형에 관계없이 집값 하락에 따른 깡통 전세나 갭투자 실패로 인한 전세보증금 미반환 사례가 증가하고 있으므로, 주변 시세에 비해서 과도하게 비싼 경우 계약을 피하는 것이 안전합니다.